設計士フリーランスが語る「初めての不動産投資」③：購入後のリアルな収支とハイリスクハイリターンの意味

前回の記事で、融資通過・購入完了まで書きました。

今回は購入後のリアルです。

スタートは悪くなかった

6戸のうち4戸は最初から入居済みでした。さらに7か月後の4月から1戸の入居が決まっていたので、良いスタートだったと思います。

賃料が振り込まれたときの感覚は今でも覚えています。「お金が勝手に入ってくる」という、それまでの労働収入とは全く違う体験でした。

地方の築古なので、家賃は安いです。

6戸満室なら月約132,000円程度の収入に対して、返済が約80,000円程度。単純計算で月約50,000円程度のプラスです。

ポイントだったのが、2戸空室でも赤字にならないという収支構造でした。4戸稼働で約88,000円程度の収入、返済約80,000円程度。ギリギリですが赤字にはならない。物件を選ぶときに意識していた部分で、ここはちゃんと計算して買っていました。

ターゲットは近くの大学に通う学生でした。

一度入居が決まれば3〜4年はほぼ確約に近い環境。学生は卒業まで住み続けることが多いので、頻繁な入れ替わりがなく、管理コストも比較的低くなります。3〜4月の退去シーズンは要注意ですが、大学が近い立地は安定した需要につながっていました。

今振り返ると、今の自分ならこの物件を買えたか、正直わかりません。

地方物件は、入居さえ決まれば高利回り。でも空室が続いたときのダメージは大きい。築年数が経てば修繕コストも増える。そして「遠い」というのは、問題が起きたときに本当に困ります。

ハイリスク・ハイリターンという言葉を実感として理解したのは、やってみてからでした。

この続きはまた書きます。

不動産投資を経験してわかったのは、一つの投資先に集中するリスクでした。空室・修繕・遠距離管理——こういった問題が起きたとき、他に収益の柱がないと精神的にきつい。

そこで並行して始めたのが株式・投資信託です。少額から始められて、管理コストもほぼゼロ。不動産とは全く性格が違う投資先として、バランスよく持つことを意識しています。

口座は楽天証券を使っています。NISAにも対応していて、国内株・米国株・投資信託を一つの口座でまとめて管理できる点が気に入っています。

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